Agences immobilières : enfin du ménage !

J'adore les agents immobiliers.

Je les adore même de plus en plus, maintenant qu'ils font tous faillite. 2 sur 6 dans mon petit bourg, et ce n'est pas fini. D'ailleurs, le dernier est parti à la cloche de bois en oubliant d'éteindre la lumière dans sa vitrine ! Il existait depuis 1988 : faillite !

Je n'ai jamais compris pourquoi ils existent, alors qu'il est si simple de passer une annonce dans le Figaro ou Pap, répondre au téléphone et faire visiter, puis aller tranquillement voir son notaire.

A l'heure de l'un taire net, quel est la plus value de voir son annonce dans la vitrine d'un agent immobilier ? Faire entendre raison au vendeur ? C'est du pipeau tout ça...

Dites-le moi, si vous savez !

Vendre une maison ou un appartement, les trucs des amateurs

Je trouve que vendre un bien immobilier est un exercice intéressant. Avec plus de 10 ventes à mon actif, j'ai développé un certain nombre de trucs et je procède le la manière suivante :

- Je passe une annonce assez descriptive et très factuelle (photo d'ensemble assez basique, mais pas photo de la table du salon comme le font certains...)

- Je donne suffisamment de détails pertinents tout en laissant des points d'ombre pour donner envie d'appeler.

- Lorsqu'on m'appelle, je ne perds pas de vue que le but est de faire venir les gens... Je traite les éléments positifs du bien d'une manière assez désinvolte, pour montrer que le bien est de qualité ; par exemple : "la disposition est standard, le séjour est sur rue et les chambres sur cour. Enfin, un agent immobilier vous dirait sur jardin mais officiellement c'est une cour."

- Une fois que le rv est pris, je prépare les gens aux défauts en les accentuant pour qu'ils aient une bonne surprise en arrivant. Style : "le gros défaut c'est que la salle de bains est vraiment très petite" - si elle est de taille moyenne, par exemple.

- Je fixe tous mes rendez-vous une même journée, à suivre. Un quart d'heure maxi, après ça me gave... donc 14h, 14h15, 14h30, etc. Il faut que ça s'agite pour montrer qu'il y a de la demande !

- Avant, évidemment, j'ai vidé l'appart aux 3/4 pour qu'il paraisse plus grand. Je laisse des meubles sympas (canapé, lit... je vire toutes les armoires).

- Pas trop d'objets personnels, sinon je suis stressé qu'on me pique quelque chose et ça se sent je pense.

- J'ouvre toutes les fenêtres, pour donner de l'espace... pas de télé, surtout pas, mais chaine hifi avec musique d'ambiance pas forte.

- Si on me demande si mon prix est fixe, je répond en indiquant que j'ai eu une offre humoristique à tant que j'ai refusée - ce qui est en fait ma limite inférieure - et j'ajoute : "et en plus cette personne souhaitait introduire une condition suspensive" pour montrer que je suis assez loin dans la réflexion. Ca calme les plaisantins. Puis-je demande : "Vous aurez besoin d'une condition suspensive ?" Cela place les gens dans l'acte d'achat et cela montrer où ils en sont dans leur réflexion.

- Evidemment, mais c'est un détail, tout est propre et astiqué...

- Si la personne commence à critiquer l'appart en vue de négocier, j'attaque (et là c'est bon...): "Effectivement, c'est un défaut, et c'est pour cela que le prix est si bas." Si l'autre insiste, je commence une digression sur les prix de l'immobilier. Je ne contre jamais les défauts, je les accentue pour en montrer l'aspect positif ; exemple : "la chambre est très petite..."... ce à quoi je réponds : "trop petite, et c'est bien car comme cela nous vivons plus dans le séjour et les enfants ont moins envie de s'enfermer dans leur chambre."

- J'évite les arguments à la cons des agents immobiliers - en d'autres termes je n'en mets pas une tartine, je me tais plus que vouloir faire l'article.

- Si on me fait une offre, je la répète, je fais la moue, et je demande à ce qu'elle soit formulée par écrit. Je dis que je commence mes visites mais que d'ici une semaine si je n'ai pas vendu je pourrais peut-être la considérer. Je ne donne aucune indication à une offre orale. Cela montre que je suis convaincu de vendre vite.

- Si on me demande si je suis sur le point de vendre , j'adopte la technique suivante : "Non, rien de sérieux dans l'immédiat. J'ai eu quelques visites et deux personnes reviennent cette semaine revisiter. ". En disant non puis en donnant l'impression du contraire, je dis non et montre oui, donc l'acheteur se fait sa propre idée... plutôt que de croire ce que je lui dis sur parole.

- Aux agents immo qui appellent, je dis... c'est vendu. Sinon ils vous harcèlent...

Bonne chance, n'hésitez pas si vous avez des questions!

Aujourd'hui je suis... franchisé Mikit !

Lorsqu'on touche le jackpot du licenciement économique (300000€ quand même), que faire ?

Une relation éloignée (je suis dans un secteur où il y a peu de licenciements économiques, donc c'est forcément une relation éloignée) a trouvé la solution : ouvrir une franchise Mikit. Vous savez, ces maisons où le fournisseur vous réalise le gros œuvre et ou vous finissez l'intérieur.

Car oui, un petit détail, les maisons Mikit sont des maisons en dur (et non pas préfabriquées) et sont à terminer par le futur propriétaire.

Mais revenons aux franchisés...

La baseline de Mikit, pour recruter ses franchisés, c'est :

CHANGER DE MÉTIER : « LA SOLUTION INTELLIGENTE »

Génial, non ?

Et puis la promesse :

Le revenu moyen annuel des franchisés (plus de deux bilans) est de plus de 100 000 € (et dans 28 % des cas, le revenu est supérieur à 150 000 €)

Donc, comme moi je suis du genre pinailleur, je vais faire un tour sur Société.com et je tape Mikit puis quelques départements...

Voici mes postulats : une maison coûte 150 000€ avec le terrain et tous les à côté, la marge bénéficiaire nette est de 5% (10% - la redevance de CA due au franchiseur). Mikit indique que le CA moyen des points de vente est de 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

Dans l'ouest Parisien, je trouve :

• MAISONS TRADITIONNELLES DE L'ORNE MTO RCS Argentan B 443 188 560
  Immatriculation 04-09-2002
  CA 2006 = 700000€
  Maisons/an = 5
  Résultat/an = 35K€
  

• GB HOME RCS Evreux B 429 515 927
  Immatriculation 16-02-2000
  CA 2006 = 1 310 000€
  Maisons = 9
  Résultat = 65K€
  Résultat net publié : 9% CA, cohérent avec mon estimation.
  

• HBEI
  RCS Le Mans B 393 554 076
  Immatriculation 18-01-1994
  Effectif De 5 à 10
  CA 2006 = 2 370 000€
  Maisons = 16
  Résultat = 118K€
  
  
• Entreprise ROBIN ALBERT (SARL) - 2 établisssements
  RCS Blois B 447 180 084
  Immatriculation Avant 1992
  Effectif De 25 à 30
  CA 2006 = 3 570 000€
  Maisons = 24
  Résultat = 179K€
  

• PITHIVIERS HABITAT
  RCS Orleans B 478 126 568
  Effectif 5
  Immatriculation 20-08-2004
  CA 2006 = 279 000€
  Maisons = 2
  Résultat = 14K€
  Ce franchisé est le seul à publier son effectif. La société semble encore fragile.
  
  

Je constate au passage que 2 sociétés sont en liquidation, mais ça aussi c'est le jeu de la franchise.

Bon, cela me titille toujours... Qu'annonce Mikit comme repères ?

• Apport personnel minimum : 110 K€
• Droit d'entrée : 20,5 K€, royalties : 4,5 % du CA TTC, avec un plancher de 2 300 € par mois.
• CA moyen des points de vente : 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

En d'autres terme si j'ouvre une franchise Mikit je vais devoir payer :

CA Royalties mensuelles
300K€ 2300€
600K€ 2300€
1M€ 3750€
2M€ 7500€

Mon apport personnel, ramené sur 10 ans, est valorisé à 916€ par mois.

Donc, pour avoir le droit de travailler pour Mikit, cela va me revenir à 3216€ par mois. Si cela représente 5% de mon CA, et que les autres 5% sont pour moi, cela revient à devoir générer un chiffre d'affaires de 64320€ par mois ou 771840€ par an, pour gagner 3216€ par mois.

771840€, cela fait, d'après Mikit, en faisant une règle de trois, très exactement 12,65 maisons, ou encore 1 maison par mois.

Pas évident, quand même.

Calculons...

Mettons qu'un prospect sur 10 signe. Il faut 3 rendez-vous par prospect, ce qui fait, pour signer 1 maison par mois, 30 rendez-vous de 2 heures chacun. 3 heures de travail par jour, en plus du temps passé à dénicher les terrains et à suivre les chantiers.

D'après l'étude que je viens de faire sur l'ouest parisien, il faut 6 voire 7 ans pour atteindre ce résultat... Un peu long tout de même. Je devrait demander à Mikit ce qu'ils en pensent.

Alors, comment faire pour gagner les 100000€ annuels annoncés par Mikit ?

100000€ annuel cela fait 8333€ mensuels ce qui induit un CA de 2M€. Même GB Home, à Evreux, après 6 ans d'activité, n'y arrive pas.

Allons faire un tour dans les forums...

Alors là, c'est la plus grande cacophonie. Les clients semblent soit très satisfaits, soit très insatisfaits. Normal, quoi.

Par contre, ce qui est clair aussi, c'est que Mikit réalise certes le gros œuvre mais a une conception assez spéciale des finitions... En gros, tout ce qui n'est pas brique, charpente et tuile est finition. Cela convient certes à certain type de personnes mais surement pas à tout le monde, et certaines personnes semblent ne pas bien comprendre le sent du mot kit ou, comme le dit bien Mikit, "prêt à finir".

Vais-je me lancer ? Je vais y réfléchir, mais après tout, pourquoi pas ? J'aimerais bien que Mikit analyse mon étude et me dise si quelque chose ne va pas...

Voilà les nouvelles Parisiennes

Bon, samedi je n'avais pas trop le moral, questions stratégiques habituelles (qui suis-je, ou vais-je, ou erre-je et tutti quanti).

Quand tout à coup je reçois un appel téléphonique qui m'a fait bondir. Un agent immobilier, motivé et tout, qui veut me vendre un bien à Paris...

Un bien dont voici la description :

4 pièces 90 m2 balcon (bon il a dit terrasse...) cave parking dernier étage paris 15.

Tiens, cela correspond à la description de mon appartement ça ! (Pour la petite histoire il est estimé à 600000 euros)

Et c'est là que l'agent immobilier me dit... comme ça : "Le prix est de 950000 euros".

Ni une ni deux je fonce dans ma caisse et j'arrive à l'agence pour visiter cette merveille... prestations de haut niveau... refait à neuf... blah blah blah...

Bon évidemment l'appart était pourri, tout était à refaire, la cuisine ne tenait pas ensemble...

Conclusion : je crois que je devrais bientôt payer l'impot sur la fortune !

La campagne c'est mort

Bon, j'ai acheté une maison en Eure et Loir, vers Senonches, La Loupe, Nogent le Rotrou et tutti quanti. Vous ne savez pas où cela se trouve ? Je ne savais pas non plus.

Je vous fait la version agent immobilier :
"Nous avons investi dans une fermette située dans le parc naturel du Perche".

Et oui, c'est ça, le double effet Orpi. Il y en a qui se demandent pourquoi l'immobilier augmente tout le temps !

Mais là n'est pas le sujet. Après avoir vécu plus de 10 ans à Paris, je dois bien reconnaitre que :

- La campagne, c'est désert.
- Quand c'est pas désert, les gens sont vachement sympas !

Tiens, par exemple, essayer d'aller voir votre voisin à Paris pour lui emprunter des outils. S'il les a sous la main, il va peut-être vous les filer. Mais va-t-il envoyer sa femme faire 10 km pour chercher l'outil précis dont vous avez besoin ?

Ben en Eure et Loir, oui. Incroyable non ?

La prochaine fois j'essaye le Loir et Cher !

Le RER, c'est bien mais c'est encore mieux s'il ne passe pas dans mon jardin !

Bon, soyons clair, le RER, c'est bien mais c'est encore mieux s'il ne passe pas dans mon jardin !

Sèvres étant très encaissé, le train a tendance à s'entendre partout, quel que soit le côté sur lequel il passe (il y a une voie ferrée de chaque côté de la vallée, et elle n'est pas large). En plus, il y a des trains de marchandise la nuit !

Clamart est plus plat (relativement) et le gros avantage c'est qu'à cet endroit le train est encaissé. Le bruit est donc moins tenace et dérange moins les poissons rouges.

J'ai donc vu une jolie maison à Clamart. Si si !

J'ai signé ? Non.

Bon, voilà l'histoire :

Nous arrivâmes à 2 pour visiter la jolie maison. L'agent immobilier (Rolex au poignet, attention!) était là. Jolie maison, construction traditionnelle, tout en pierre, 600m2 de terrain, en majorité à l'arrière de la maison. Hangar de 70m2 dans le fond du jardin (pas de problème pour mettre un sauna...) et maison en relativement bon état, au moins jusqu'au premier étage, le deuxième étant plus bricolé : plafond à 2m20, le marbre de l'escalier avait disparu au profit du béton brut, et quelques petits détails du même acabit.

Pas de quoi fouetter un chat, n'est ce pas ?

Non, mais voilà le petit détail qui tue : gros immeuble (5 étages, tout en longueur) qui donne directement sur le jardin.

Super, non ?

Eh bien, à ce prix là, j'ai dit non, surtout que l'agent immobilier était en train de nous barratiner sur les avantages d'avoir un immeuble récent à côté...

C'est franchement dingue, le métier d'agent immobilier !

L'enfer de la voie ferrée

Bon, je ne vais pas y aller par quatre chemins : je suis dégouté.

Je pensais avoir un budget conséquent : 800 000 €.

C'est de l'argent, c'est beaucoup d'agent, et je vais bosser au moins 20 ans pour le rembourser. Et malgré cela, je ne trouve que des maisons... hum... pourries ?

La première, un poème : une partie ancienne, une partie nouvelle. Dans la partie nouvelle, "esprit loft" il parait, j'ai découvert une nouveauté : la salle de bains au milieu du séjour. Sans porte. Mais avec le puits dedans. Il y a même une chasse d'eau avec le puits.

Je sais, la plupart de mes lecteurs va me croire fou, pourtant c'est bien la vérité. Ce doit être cela l'esprit loft ???

Et la partie ancienne, surper drôle : rez de chaussée à crever de rire, cloisons posées (bricolées ?) pas droites et trous dans les murs, et premier étage, le super top : 2 mètres de HSP (hauteur sous plafond).

Pour ceux qui n'auraient pas tout lu, je rappelle que nous parlons bien d'un budget de 800 000 €.

Le super ponpon, la voie ferrée en bout de terrain, et, bien sûr, un dégat des eaux dans la partie nouvelle.

Bref, maison B : vieille, et en mauvais état, et aussi la voie ferrée au bout du jardin...

Sèvres, j'abandonne, retour vers Clamart...

Mais l'hésitation guette : car la zone résidentielle de Clamart, enfin celle pas trop cher (sous les fameux 800000€ !) est éloignée de tout : plus d'un KM jusqu'aux commerces, plus d'un KM jusqu'à la gare de Clamart, bus aléatoire jusqu'au métro d'Issy les Moulineaux.

Avons-nous envie d'aller à Clamart ? That is the question, mais bon, quel choix avons nous ?

Suite au prochain numéro.

Mais suis-je bête, j'allais oublier la maison du particulier...

Les visites chez les particuliers sont souvent très amusantes : un peu comme dans la pub Orpi (ou Century 21 ?) où le vendeur montre le judas...

Donc nous sommes allé chez Monsieur le particulier. Maison ancienne, mais refaite à neuf, et vide. Evidemment, les mauvais esprits pensent immédiatement au marchand de biens. Mais pour une fois je ne crois pas, car les prestations étaient pas mal. Il y a de quoi : 840 000 € pour 100m2 avec 200m2 de terrain.

Tout devient de plus en plus petit. A côté de Sèvres, à Chaville.

Bref, tout neuf, et assez joli. Beau séjour, parquet neuf et plein de tâches style pièces de 2 euros (ce doit être un style, mais je n'ai pas l'esprit loft), 4 chambres dont une de 6 mètres carrés (ou était-ce la niche pour le chien ?), et belle terrasse au dessus du séjour (c'est en fait la partie neuve de la maison).

Deux chambres en haut, et une petite salle de bains. Ah, j'oubliais, une chambre en bas avec une douche italienne.

Pour ceux qui n'ont pas l'esprit loft, la douche italienne n'est pas une douche au milieu du séjour mais une douche sans douche, style de douche trouvée dans les gymnases, le sol avec un trou pour laisser écouler l'eau. Je ne savais pas que cela faisait tendance, ou peut être s'agit-il d'un retour en enfance ? Mystère.

Cuisine américaine, douche italienne, jardin anglais, maintenant on peut voyager directement en se levant, entre la douche et le petit déjeuner, Air France y en a plus besoin (reçoit-on des miles Flying Blue en allant sous la douche ?)

Bref, que des avantages, la maison. Oui, mais... j'ai un critère que j'avais oublié : je veux un sauna. Ah oui ! Souvenir délicieux de vacances en Finlande, le sauna est un élément essentiel de mon choix, tout simplement car en sortant du sauna on se sent réellement bien, surtout quand on plonge dans le lac juste après, mais là je m'égare, les lacs à Chaville restent très peu accessibles. Pour la pratique exacte du sauna, je vous recommande cet article.

Donc, on pouvait mettre un sauna à la cave, pas de problème, mais le hic ! absolu... la case donne directement sur la rue ! Pas d'accès à la maison. Pas top, en sortant du sauna. Quant à utiliser les 200m2 de terrain déjà à moitié occupés pour construire un sauna à l'extérieur, ce n'est même pas la peine d'y penser, le COS serait largement dépassé !

Petite question à 2 balles en passant : sachant que le seul espace qualifiable de réserve est la cave et que cet espace n'a pas accès au jardin, et que bien sûr on ne peut pas faire le tour de la maison, serais-je obligé de traverser mon salon avec la tondeuse à gazon pour tondre ma pelouse minuscule ?

Si un heureux propriétaire peut me fournir une réponse...

En route vers Clamart ?

Issy Les Moulineaux, finalement, ce n'est pas si bien que ça. Trop serré, trop compact... à moins de migrer vers le fort, loin de la mairie d'Issy et donc du métro, bref de perdre l'avantage transport (même si je repense ému au téléphérique prévu à Issy Les Moulineaux, mais verra-t-il le jour ?).

Donc il va falloir trouver autre chose. Sèvres, Chaville, Clamart ?

Choix cornélien. Cela va-t-il être plus dans nos prix et nos envies ? Mystère. Mais il faut aller voir.

Visite donc de quelques maisons à Clamart, à Sèvres et à Issy Les Moulineaux.

Première étape : Clamart. Petite maison au fond d'une impasse, petit terrain de 200 m2, petits vieux qui regardent le télé, tout est petit dans notre vie... même si la maison fait quand même 120m2, ce qui n'est pas si petit selon les standards parisiens, mais cela a l'air petit. Est-ce réellement cela dont nous avons envie ? Pas trop.

Nous allons prendre le week end pour aller à Sèvres. Un agent immobilier doit nous faire visiter deux maisons, et nous avons trouvé une annonce de particulier.

Est-ce mieux ? Ptêt bien ! A voir!

Coup de gueule contre les agents immobiliers (2)

Ah, les agents immobiliers ! Je les adore !

Cette adoration remonte à des souvenirs d'étudiant, lorsque je me suis une fois fait violement retoqué par un agent immobilier puant, style rond de cuir, qui m'a dit d'un air las : "Mais pourquoi vous ne m'aviez pas dit que vous étiez étudiant, vous savez bien que personne ne veut louer aux étudiants".

Sale con.

Mais bon, c'est de l'histoire ancienne, il y a prescription. Pourquoi je n'aime pas les agents immobiliers, c'est très simple, car ils racontent n'importe quoi.

L'exemple type, le coup du double vitrage.

Cas 1 : il n'y a pas de double vitrage.

Vous voyez, Monsieur Dunaïf, il n'y a pas de double vitrage, c'est bien la preuve que l'appartement est très calme ! Vous n'aurez aucun bruit et de toutes façons si vous voulez en mettre cela ne coûte pas cher.

Cas 2 : il y du double vitrage.

Vous voyez, Monsieur Dunaïf, il y du double vitrage, vous n'aurez aucun bruit et cela représente une plus value très importante à la revente.

La prochaine fois, si je suis en forme, je vous parlerai des faux clients. Très drôles, ceux-là !

Coup de gueule contre les agents immobiliers

Bon, je ne vais pas y aller par 4 chemins : les agents immobiliers m'énervent. Et pourtant, je vais trouver me résoudre à les contacter.

Pourquoi ils m'énervent ? Car ils ne connaissent absolument pas leurs biens. Un peu comme les vendeurs de certains magasins soit disant spécialisés, qui se contentent de lire les étiquettes des produits sans apporter aucune plus value.

Mais les personnes qui vendent en direct rêvent et proposent des prix délirants. Totalement délirants. J'imagine que les agents immobiliers font un travail de sape auprès des vendeurs pour leur faire baisser leurs prix, même si tous les vendeurs ne rentrent pas dans ce jeu là.

Ils le font, j'en suis sur, car garder un bien des mois - et le faire visiter - coûte beaucoup de temps.

Donc je vais aller à la chasse aux agents immobiliers, direction le site SeLoger pour commencer !

Vive les lofts !

Ah, enfin une annonce qui a l'air pas mal, toujours dans pap. Je me suis inscrit, vous vous rappellez !? Et j'ai reçu un mail avec mon annonce, car oui, j'ai aussi coché loft, bon, je préfèrerais une vraie maison mais il faut que nous nous agrandissions.

Un loft (qu'est-ce que c'est exactement ?) de 97m2 avec 3 chambres (eh oui, j'ai 2 enfants), un grand séjour et des prestations de "grande qualité" - ce qui a l'air vrai d'après les 3 photos sur le web, en tout cas cela a l'air clair et neuf et joli.

17m7 de terrasse ce n'est pas un vrai jardin mais cela permettra de prendre l'air. Le prix ? 590000€.

Allez, j'appelle !

- Bonjour j'appelle pour l'annonce dans Particulier à Particulier...
- C'est vendu. Au revoir.

Et merde ! Encore plus court que la dernière fois !

Les vendeurs de pap sont à prendre avec des pincettes...

Je viens d'appeller un vendeur trouvé dans pap. La conversation fut courte !

- Bonjour.
- C'est pour quoi ?
- Je vous appelle pour l'annonce parue dans pap, je souhaiterais en savoir plus sur votre bien.
- Vous êtes une agence ?
- Non, je suis un particulier.
- Vous êtes sûr ?
- Ben oui.
- Que voulez-vous savoir ?
- Je voudrais savoir où se trouve votre maison ?
- Pourquoi vous me posez cette question ? Vous êtes une agence ?
- Ben non...
- Je pense que vous êtes une agence. Au revoir monsieur.
- Et moi je pense que vous êtes un imbécile. Salut.

Bon, le prochain je lui dit un truc du genre : "Combien tu vends ta baraque..."

Quelques pistes pour trouver des biens à vendre...

Première étape : Internet !

Destination : pap, Particulier à Particulier.

C'est facile, il n'y a (presque) rien. En tous cas, rien dans nos prix. Il semble que les particuliers surestiment largement leur bien, enfin en tous cas les bien sont surestimés pour nous. A tout hasard, abonnement au site avec des critères larges.