Enfin la piscine !

Bon, je mets la charrue avant les boeufs : j'ai simplement passé une commande et fait un chèque.

Mais l'intention est là : j'ai lancé le projet piscine.

Evidemment, il reste tout à faire, mais au moins, le début de projet est maintenant une réalité.

Concrètement, voilà ce qui m'attend dans quelques mois :

- une magnifique piscine coque couleur sable

- un volet roulant automatique (si si !) immergé (le luxe ne se voit pas...)

- une pompe à chaleur (je ne vous fait pas un dessin...)

- une nage à contre courant (l'excuse sportive)

Et pour moi (car il faut aussi que je fasse quelque chose...) je me suis réservé de la construction de l'abri pour abriter toute la machinerie (pompe et chaises longues) et je vais donc me charger de l'assemblage de l'abri en bois que je viens d'acheté chez Leroy Merlin.

Quel bonheur (futur) !

Enfin j'espère...

Agences immobilières : enfin du ménage !

J'adore les agents immobiliers.

Je les adore même de plus en plus, maintenant qu'ils font tous faillite. 2 sur 6 dans mon petit bourg, et ce n'est pas fini. D'ailleurs, le dernier est parti à la cloche de bois en oubliant d'éteindre la lumière dans sa vitrine ! Il existait depuis 1988 : faillite !

Je n'ai jamais compris pourquoi ils existent, alors qu'il est si simple de passer une annonce dans le Figaro ou Pap, répondre au téléphone et faire visiter, puis aller tranquillement voir son notaire.

A l'heure de l'un taire net, quel est la plus value de voir son annonce dans la vitrine d'un agent immobilier ? Faire entendre raison au vendeur ? C'est du pipeau tout ça...

Dites-le moi, si vous savez !

Vendre une maison ou un appartement, les trucs des amateurs

Je trouve que vendre un bien immobilier est un exercice intéressant. Avec plus de 10 ventes à mon actif, j'ai développé un certain nombre de trucs et je procède le la manière suivante :

- Je passe une annonce assez descriptive et très factuelle (photo d'ensemble assez basique, mais pas photo de la table du salon comme le font certains...)

- Je donne suffisamment de détails pertinents tout en laissant des points d'ombre pour donner envie d'appeler.

- Lorsqu'on m'appelle, je ne perds pas de vue que le but est de faire venir les gens... Je traite les éléments positifs du bien d'une manière assez désinvolte, pour montrer que le bien est de qualité ; par exemple : "la disposition est standard, le séjour est sur rue et les chambres sur cour. Enfin, un agent immobilier vous dirait sur jardin mais officiellement c'est une cour."

- Une fois que le rv est pris, je prépare les gens aux défauts en les accentuant pour qu'ils aient une bonne surprise en arrivant. Style : "le gros défaut c'est que la salle de bains est vraiment très petite" - si elle est de taille moyenne, par exemple.

- Je fixe tous mes rendez-vous une même journée, à suivre. Un quart d'heure maxi, après ça me gave... donc 14h, 14h15, 14h30, etc. Il faut que ça s'agite pour montrer qu'il y a de la demande !

- Avant, évidemment, j'ai vidé l'appart aux 3/4 pour qu'il paraisse plus grand. Je laisse des meubles sympas (canapé, lit... je vire toutes les armoires).

- Pas trop d'objets personnels, sinon je suis stressé qu'on me pique quelque chose et ça se sent je pense.

- J'ouvre toutes les fenêtres, pour donner de l'espace... pas de télé, surtout pas, mais chaine hifi avec musique d'ambiance pas forte.

- Si on me demande si mon prix est fixe, je répond en indiquant que j'ai eu une offre humoristique à tant que j'ai refusée - ce qui est en fait ma limite inférieure - et j'ajoute : "et en plus cette personne souhaitait introduire une condition suspensive" pour montrer que je suis assez loin dans la réflexion. Ca calme les plaisantins. Puis-je demande : "Vous aurez besoin d'une condition suspensive ?" Cela place les gens dans l'acte d'achat et cela montrer où ils en sont dans leur réflexion.

- Evidemment, mais c'est un détail, tout est propre et astiqué...

- Si la personne commence à critiquer l'appart en vue de négocier, j'attaque (et là c'est bon...): "Effectivement, c'est un défaut, et c'est pour cela que le prix est si bas." Si l'autre insiste, je commence une digression sur les prix de l'immobilier. Je ne contre jamais les défauts, je les accentue pour en montrer l'aspect positif ; exemple : "la chambre est très petite..."... ce à quoi je réponds : "trop petite, et c'est bien car comme cela nous vivons plus dans le séjour et les enfants ont moins envie de s'enfermer dans leur chambre."

- J'évite les arguments à la cons des agents immobiliers - en d'autres termes je n'en mets pas une tartine, je me tais plus que vouloir faire l'article.

- Si on me fait une offre, je la répète, je fais la moue, et je demande à ce qu'elle soit formulée par écrit. Je dis que je commence mes visites mais que d'ici une semaine si je n'ai pas vendu je pourrais peut-être la considérer. Je ne donne aucune indication à une offre orale. Cela montre que je suis convaincu de vendre vite.

- Si on me demande si je suis sur le point de vendre , j'adopte la technique suivante : "Non, rien de sérieux dans l'immédiat. J'ai eu quelques visites et deux personnes reviennent cette semaine revisiter. ". En disant non puis en donnant l'impression du contraire, je dis non et montre oui, donc l'acheteur se fait sa propre idée... plutôt que de croire ce que je lui dis sur parole.

- Aux agents immo qui appellent, je dis... c'est vendu. Sinon ils vous harcèlent...

Bonne chance, n'hésitez pas si vous avez des questions!

Construire une maison neuve pour la revendre aussitot ?

La réflexion sur la possibilité de se lancer dans la construction amène aussitôt une autre opportunité : celle de construire pour louer et ou pour revendre.

Retour au départ...

- Une maison Mikit de 80m2 vaut environ 75K€, si j'en crois leur communication.
- Je rajoute 25K€ pour le terrain.
- Je ne compte pas la main d'œuvre car pour moi il s'agit plutôt d'un jeu. Evalué tout de même à 4 heures * 5 jours par semaine * 9 semaines (2 mois) + 9 week ends de 10 h par jour ce qui fait un total de... 360 heures ou 45 jours, soit environ 13500€ (à 350€ par jour)
- Je rajoute les raccordements, frais d'acte... 10K€.

Et j'arrive à un total de 110K€. Sur 10 ans à 5%, cela fait 1166€ par mois à sortir, ou 725€ sur 20 ans. Mais ça, à la limite, c'est accessoire.

Voilà le plan d'action :

- Construire la maison - coût 110K€ + temps passé.
- M'y domicilier pour 6 à 12 mois - Abonnements eau, électricité, etc. Bref, en faire ma résidence principale d'un point de vue fiscal. Coût (sur 20 ans) - 725€ + 300€ de charges par mois. Coût = 12300€.
- La revendre en réalisant une plus value d'au moins 50K€, soit 160K€.
- Ou la louer plus de 766€ par mois, ce qui, là aussi, doit être jouable.

Qu'en pensez-vous ?

Aujourd'hui je suis... franchisé Mikit !

Lorsqu'on touche le jackpot du licenciement économique (300000€ quand même), que faire ?

Une relation éloignée (je suis dans un secteur où il y a peu de licenciements économiques, donc c'est forcément une relation éloignée) a trouvé la solution : ouvrir une franchise Mikit. Vous savez, ces maisons où le fournisseur vous réalise le gros œuvre et ou vous finissez l'intérieur.

Car oui, un petit détail, les maisons Mikit sont des maisons en dur (et non pas préfabriquées) et sont à terminer par le futur propriétaire.

Mais revenons aux franchisés...

La baseline de Mikit, pour recruter ses franchisés, c'est :

CHANGER DE MÉTIER : « LA SOLUTION INTELLIGENTE »

Génial, non ?

Et puis la promesse :

Le revenu moyen annuel des franchisés (plus de deux bilans) est de plus de 100 000 € (et dans 28 % des cas, le revenu est supérieur à 150 000 €)

Donc, comme moi je suis du genre pinailleur, je vais faire un tour sur Société.com et je tape Mikit puis quelques départements...

Voici mes postulats : une maison coûte 150 000€ avec le terrain et tous les à côté, la marge bénéficiaire nette est de 5% (10% - la redevance de CA due au franchiseur). Mikit indique que le CA moyen des points de vente est de 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

Dans l'ouest Parisien, je trouve :

• MAISONS TRADITIONNELLES DE L'ORNE MTO RCS Argentan B 443 188 560
  Immatriculation 04-09-2002
  CA 2006 = 700000€
  Maisons/an = 5
  Résultat/an = 35K€
  

• GB HOME RCS Evreux B 429 515 927
  Immatriculation 16-02-2000
  CA 2006 = 1 310 000€
  Maisons = 9
  Résultat = 65K€
  Résultat net publié : 9% CA, cohérent avec mon estimation.
  

• HBEI
  RCS Le Mans B 393 554 076
  Immatriculation 18-01-1994
  Effectif De 5 à 10
  CA 2006 = 2 370 000€
  Maisons = 16
  Résultat = 118K€
  
  
• Entreprise ROBIN ALBERT (SARL) - 2 établisssements
  RCS Blois B 447 180 084
  Immatriculation Avant 1992
  Effectif De 25 à 30
  CA 2006 = 3 570 000€
  Maisons = 24
  Résultat = 179K€
  

• PITHIVIERS HABITAT
  RCS Orleans B 478 126 568
  Effectif 5
  Immatriculation 20-08-2004
  CA 2006 = 279 000€
  Maisons = 2
  Résultat = 14K€
  Ce franchisé est le seul à publier son effectif. La société semble encore fragile.
  
  

Je constate au passage que 2 sociétés sont en liquidation, mais ça aussi c'est le jeu de la franchise.

Bon, cela me titille toujours... Qu'annonce Mikit comme repères ?

• Apport personnel minimum : 110 K€
• Droit d'entrée : 20,5 K€, royalties : 4,5 % du CA TTC, avec un plancher de 2 300 € par mois.
• CA moyen des points de vente : 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

En d'autres terme si j'ouvre une franchise Mikit je vais devoir payer :

CA Royalties mensuelles
300K€ 2300€
600K€ 2300€
1M€ 3750€
2M€ 7500€

Mon apport personnel, ramené sur 10 ans, est valorisé à 916€ par mois.

Donc, pour avoir le droit de travailler pour Mikit, cela va me revenir à 3216€ par mois. Si cela représente 5% de mon CA, et que les autres 5% sont pour moi, cela revient à devoir générer un chiffre d'affaires de 64320€ par mois ou 771840€ par an, pour gagner 3216€ par mois.

771840€, cela fait, d'après Mikit, en faisant une règle de trois, très exactement 12,65 maisons, ou encore 1 maison par mois.

Pas évident, quand même.

Calculons...

Mettons qu'un prospect sur 10 signe. Il faut 3 rendez-vous par prospect, ce qui fait, pour signer 1 maison par mois, 30 rendez-vous de 2 heures chacun. 3 heures de travail par jour, en plus du temps passé à dénicher les terrains et à suivre les chantiers.

D'après l'étude que je viens de faire sur l'ouest parisien, il faut 6 voire 7 ans pour atteindre ce résultat... Un peu long tout de même. Je devrait demander à Mikit ce qu'ils en pensent.

Alors, comment faire pour gagner les 100000€ annuels annoncés par Mikit ?

100000€ annuel cela fait 8333€ mensuels ce qui induit un CA de 2M€. Même GB Home, à Evreux, après 6 ans d'activité, n'y arrive pas.

Allons faire un tour dans les forums...

Alors là, c'est la plus grande cacophonie. Les clients semblent soit très satisfaits, soit très insatisfaits. Normal, quoi.

Par contre, ce qui est clair aussi, c'est que Mikit réalise certes le gros œuvre mais a une conception assez spéciale des finitions... En gros, tout ce qui n'est pas brique, charpente et tuile est finition. Cela convient certes à certain type de personnes mais surement pas à tout le monde, et certaines personnes semblent ne pas bien comprendre le sent du mot kit ou, comme le dit bien Mikit, "prêt à finir".

Vais-je me lancer ? Je vais y réfléchir, mais après tout, pourquoi pas ? J'aimerais bien que Mikit analyse mon étude et me dise si quelque chose ne va pas...

Ouvrir un gîte : quelques chiffres édifiants

A force de triturer les chiffres dans tous les sens, force est de constater qu'ouvrir un gite est surtout un moyen d'investir de l'argent sans aucune garantie d'un quelconque retour sur investissement.

C'est ma conclusion.

Et aussi bizarre que cela puisse paraitre, c'est aussi ce que les études laissent transparaitre.

Prenons par exemple une région abreuvée de touristes, j'ai nommé les châteaux de la Loire.

Un gite se loue en moyenne 400€ par semaine. Une misère.

Avec un poucentage d'occupation de 50% (les études parlent de 45%...), le chiffre d'affaires généré est de 10400€ soit, en comptant 250€ de charges par mois, un revenu de 7400€ par an.

Soit 600€ par mois.

Ces 600€ devant servir à rembourser le montant des travaux destinés à la mise au norme des locaux, charge estimée à 50000€ - 1/3 pouvant être subventionné.

Je ne parle même pas de l'acquisition du gite, l'investissement devenant dans ce cas immédiatement négatif.

Il est donc très certainement largement profitable de louer ledit gite à l'année, ou, s'il s'agit d'un investissement, acquérir un logement à louer en ville.

Dégouté, suis-je. Moi qui espérait disposer de quelques revenus facilement...

Quand la maison de campagne se transforme en résidence principale...

Nous n'y sommes pas encore, mais les départs vers la ville le dimanche soir sont de plus en plus éprouvants. La boule au ventre...

Je rêve de vivre à la campagne !

Bien évidemment, il faudrait d'abord trouver une activité pour assurer le gagne sanglier, mais le besoin de plus d'espace est tellement fort que même cela semble atteignable !

Alors, que faire ? Gite ? Chambre d'hôtes ? Cela serait le pied !

Alors comme d'habitude j'ai attaqué le business plan "gite"...

Le gite serait loué par semaine à 600€
Le taux d'occupation serait de 50%
Le chiffre d'affaire généré de 15600€
Considérant des frais d'exploitation de 250€ par mois (travaux...), le revenu net annuel par gite est de 12600€.

Soit un investissement de 450000€, pour 3 gites à 150000€ chacun, le bénéfice net annuel généré serait de 37800€.

Pas mal, mais un peu juste quand même ! Je vais continuer de réfléchir...

Installer des appliques...

Bon, décidément, mes murs me font du soucis. Ils sont durs ! Moi qui croyais d'avec mon super perforateur tout serait possible...

Eh bien non ! Raté !

La mêche a chauffé tellement qu'elle est devenue rouge ! Ma chêche SDS !!!

Donc voilà : j'ai réussi à attaché 3 appliques, et pour les alimenter je vais utiliser un joli petit fil doré torsadé qui va aller jusqu'au plafond...

Et l'affaire est dans le sac !

Percer un mur de 75 cm...

J'ai exercé mes muscles ce week-end. Malgré une perceuse perforateur Bosch ultra puissante et quelques mèches SDS longues et solides, j'ai mis presque une heure à percer mon mur pour installer une prise électrique à l'extérieur de ma maison.

L'heure en question concerne juste le trou... Il faut dire que la maison est très ancienne et que le mur est rempli de pierres assez dures !

Au final, j'ai encore mal au dos ! Quand on dit que les métiers du bâtiment sur rentables... il le sont, mais surtout pour le dos.

Bon, j'ai toute la semaine pour me reposer !