Construire une maison neuve pour la revendre aussitot ?

La réflexion sur la possibilité de se lancer dans la construction amène aussitôt une autre opportunité : celle de construire pour louer et ou pour revendre.

Retour au départ...

- Une maison Mikit de 80m2 vaut environ 75K€, si j'en crois leur communication.
- Je rajoute 25K€ pour le terrain.
- Je ne compte pas la main d'œuvre car pour moi il s'agit plutôt d'un jeu. Evalué tout de même à 4 heures * 5 jours par semaine * 9 semaines (2 mois) + 9 week ends de 10 h par jour ce qui fait un total de... 360 heures ou 45 jours, soit environ 13500€ (à 350€ par jour)
- Je rajoute les raccordements, frais d'acte... 10K€.

Et j'arrive à un total de 110K€. Sur 10 ans à 5%, cela fait 1166€ par mois à sortir, ou 725€ sur 20 ans. Mais ça, à la limite, c'est accessoire.

Voilà le plan d'action :

- Construire la maison - coût 110K€ + temps passé.
- M'y domicilier pour 6 à 12 mois - Abonnements eau, électricité, etc. Bref, en faire ma résidence principale d'un point de vue fiscal. Coût (sur 20 ans) - 725€ + 300€ de charges par mois. Coût = 12300€.
- La revendre en réalisant une plus value d'au moins 50K€, soit 160K€.
- Ou la louer plus de 766€ par mois, ce qui, là aussi, doit être jouable.

Qu'en pensez-vous ?

Aujourd'hui je suis... franchisé Mikit !

Lorsqu'on touche le jackpot du licenciement économique (300000€ quand même), que faire ?

Une relation éloignée (je suis dans un secteur où il y a peu de licenciements économiques, donc c'est forcément une relation éloignée) a trouvé la solution : ouvrir une franchise Mikit. Vous savez, ces maisons où le fournisseur vous réalise le gros œuvre et ou vous finissez l'intérieur.

Car oui, un petit détail, les maisons Mikit sont des maisons en dur (et non pas préfabriquées) et sont à terminer par le futur propriétaire.

Mais revenons aux franchisés...

La baseline de Mikit, pour recruter ses franchisés, c'est :

CHANGER DE MÉTIER : « LA SOLUTION INTELLIGENTE »

Génial, non ?

Et puis la promesse :

Le revenu moyen annuel des franchisés (plus de deux bilans) est de plus de 100 000 € (et dans 28 % des cas, le revenu est supérieur à 150 000 €)

Donc, comme moi je suis du genre pinailleur, je vais faire un tour sur Société.com et je tape Mikit puis quelques départements...

Voici mes postulats : une maison coûte 150 000€ avec le terrain et tous les à côté, la marge bénéficiaire nette est de 5% (10% - la redevance de CA due au franchiseur). Mikit indique que le CA moyen des points de vente est de 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

Dans l'ouest Parisien, je trouve :

• MAISONS TRADITIONNELLES DE L'ORNE MTO RCS Argentan B 443 188 560
  Immatriculation 04-09-2002
  CA 2006 = 700000€
  Maisons/an = 5
  Résultat/an = 35K€
  

• GB HOME RCS Evreux B 429 515 927
  Immatriculation 16-02-2000
  CA 2006 = 1 310 000€
  Maisons = 9
  Résultat = 65K€
  Résultat net publié : 9% CA, cohérent avec mon estimation.
  

• HBEI
  RCS Le Mans B 393 554 076
  Immatriculation 18-01-1994
  Effectif De 5 à 10
  CA 2006 = 2 370 000€
  Maisons = 16
  Résultat = 118K€
  
  
• Entreprise ROBIN ALBERT (SARL) - 2 établisssements
  RCS Blois B 447 180 084
  Immatriculation Avant 1992
  Effectif De 25 à 30
  CA 2006 = 3 570 000€
  Maisons = 24
  Résultat = 179K€
  

• PITHIVIERS HABITAT
  RCS Orleans B 478 126 568
  Effectif 5
  Immatriculation 20-08-2004
  CA 2006 = 279 000€
  Maisons = 2
  Résultat = 14K€
  Ce franchisé est le seul à publier son effectif. La société semble encore fragile.
  
  

Je constate au passage que 2 sociétés sont en liquidation, mais ça aussi c'est le jeu de la franchise.

Bon, cela me titille toujours... Qu'annonce Mikit comme repères ?

• Apport personnel minimum : 110 K€
• Droit d'entrée : 20,5 K€, royalties : 4,5 % du CA TTC, avec un plancher de 2 300 € par mois.
• CA moyen des points de vente : 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

En d'autres terme si j'ouvre une franchise Mikit je vais devoir payer :

CA Royalties mensuelles
300K€ 2300€
600K€ 2300€
1M€ 3750€
2M€ 7500€

Mon apport personnel, ramené sur 10 ans, est valorisé à 916€ par mois.

Donc, pour avoir le droit de travailler pour Mikit, cela va me revenir à 3216€ par mois. Si cela représente 5% de mon CA, et que les autres 5% sont pour moi, cela revient à devoir générer un chiffre d'affaires de 64320€ par mois ou 771840€ par an, pour gagner 3216€ par mois.

771840€, cela fait, d'après Mikit, en faisant une règle de trois, très exactement 12,65 maisons, ou encore 1 maison par mois.

Pas évident, quand même.

Calculons...

Mettons qu'un prospect sur 10 signe. Il faut 3 rendez-vous par prospect, ce qui fait, pour signer 1 maison par mois, 30 rendez-vous de 2 heures chacun. 3 heures de travail par jour, en plus du temps passé à dénicher les terrains et à suivre les chantiers.

D'après l'étude que je viens de faire sur l'ouest parisien, il faut 6 voire 7 ans pour atteindre ce résultat... Un peu long tout de même. Je devrait demander à Mikit ce qu'ils en pensent.

Alors, comment faire pour gagner les 100000€ annuels annoncés par Mikit ?

100000€ annuel cela fait 8333€ mensuels ce qui induit un CA de 2M€. Même GB Home, à Evreux, après 6 ans d'activité, n'y arrive pas.

Allons faire un tour dans les forums...

Alors là, c'est la plus grande cacophonie. Les clients semblent soit très satisfaits, soit très insatisfaits. Normal, quoi.

Par contre, ce qui est clair aussi, c'est que Mikit réalise certes le gros œuvre mais a une conception assez spéciale des finitions... En gros, tout ce qui n'est pas brique, charpente et tuile est finition. Cela convient certes à certain type de personnes mais surement pas à tout le monde, et certaines personnes semblent ne pas bien comprendre le sent du mot kit ou, comme le dit bien Mikit, "prêt à finir".

Vais-je me lancer ? Je vais y réfléchir, mais après tout, pourquoi pas ? J'aimerais bien que Mikit analyse mon étude et me dise si quelque chose ne va pas...

Ouvrir un gîte : quelques chiffres édifiants

A force de triturer les chiffres dans tous les sens, force est de constater qu'ouvrir un gite est surtout un moyen d'investir de l'argent sans aucune garantie d'un quelconque retour sur investissement.

C'est ma conclusion.

Et aussi bizarre que cela puisse paraitre, c'est aussi ce que les études laissent transparaitre.

Prenons par exemple une région abreuvée de touristes, j'ai nommé les châteaux de la Loire.

Un gite se loue en moyenne 400€ par semaine. Une misère.

Avec un poucentage d'occupation de 50% (les études parlent de 45%...), le chiffre d'affaires généré est de 10400€ soit, en comptant 250€ de charges par mois, un revenu de 7400€ par an.

Soit 600€ par mois.

Ces 600€ devant servir à rembourser le montant des travaux destinés à la mise au norme des locaux, charge estimée à 50000€ - 1/3 pouvant être subventionné.

Je ne parle même pas de l'acquisition du gite, l'investissement devenant dans ce cas immédiatement négatif.

Il est donc très certainement largement profitable de louer ledit gite à l'année, ou, s'il s'agit d'un investissement, acquérir un logement à louer en ville.

Dégouté, suis-je. Moi qui espérait disposer de quelques revenus facilement...

Quand la maison de campagne se transforme en résidence principale...

Nous n'y sommes pas encore, mais les départs vers la ville le dimanche soir sont de plus en plus éprouvants. La boule au ventre...

Je rêve de vivre à la campagne !

Bien évidemment, il faudrait d'abord trouver une activité pour assurer le gagne sanglier, mais le besoin de plus d'espace est tellement fort que même cela semble atteignable !

Alors, que faire ? Gite ? Chambre d'hôtes ? Cela serait le pied !

Alors comme d'habitude j'ai attaqué le business plan "gite"...

Le gite serait loué par semaine à 600€
Le taux d'occupation serait de 50%
Le chiffre d'affaire généré de 15600€
Considérant des frais d'exploitation de 250€ par mois (travaux...), le revenu net annuel par gite est de 12600€.

Soit un investissement de 450000€, pour 3 gites à 150000€ chacun, le bénéfice net annuel généré serait de 37800€.

Pas mal, mais un peu juste quand même ! Je vais continuer de réfléchir...

Maison de campagne et travaux, mythes et réalités

Lorsqu'on a acheté notre maison de campagne, nous... non, je recommence, j'ai oublié les paroles de l'agent immobilier.

Lorsque nous avons investi dans notre magnifique résidence dans le Perche, nous étions motivés pour réaliser des travaux, construire une piscine, agrandir les écuries et aménager les abords du lacs. Bon, je m'emballe un peu, d'accord, mais la réalité est bien là.

Malencontreusement, la réalité nous a rattrapés, financièrement je veux dire (donc si vous pouvez cliquer sur les bannières ce serait sympa merci !) et surtout nous avions dans notre ambition campagnarde la volonté exprimée de profiter des avantages de la vie à la campagne pour faire du sport et exercer les multiples activités que la ville ne permet pas.

Il a fallut choisir, et nous avons opté pour la deuxième possibilité, la flambe ! Equitation, pêche, cyclisme, vtt, les joies et plaisirs sont bien là, et le temps s'est envolé.

Est-ce cela, la définition du bonheur : ne plus avoir envie de construire la piscine. Quel malheur !

Je me remets à mes devis piscine !

Piscine coque, liner, béton, silico-marbreux... que choisir ?

Après une petite année passée à regarder et utiliser plein de piscines différentes (hôtels, amis, etc), voilà mon analyse :

- béton + carrelage bien mais joints pas toujours très propres et allure très "salle de bains". Donc non pour moi.

- silico-marbreux c'est le top du top et je trouve ce revêtement génial c'est le top du top à mon avis... y compris au niveau prix.

- toile (liner). Bof bof bof. Tendu, plissé. ce que je n'aime pas c'est quand les coins ne sont pas nets (style à moitié arrondi) idem pour l'accrochage en haut qui ne fait pas clean. Donc pas pour moi. Joints avec les escaliers par top, idem pour les plages immergées. Et question : si la plage ou l'escalier est en coque pourquoi pas toute la piscine en coque ?

- coque. la grande interrogation. J'aime le contact de la coque que je trouve sympa (pas trop rugueux pas trop lisse). Problème, dans mon quartier (dept eure et loire) les piscinistes ne se bousculent pas pour venir faire des devis. Donc compliqué. Prix en théorie très correct et taille OK pour moi (je me dirige vers la 8x4). De plus certains fabricants comme Mediester mettent des petits rebords sur certaines de leurs coques (Madras et Tobago) pour sécuriser le volet immergé ce que je trouve top. Bon, ils sont loin de chez moi... Evidemment, il faut la place pour faire rentre la coque et surtout le camion, mais, personnellement, j'ai acheté la maison en fonction de ce seul critère. Oui, on ne se refait pas !


Voici mon analyse (un an de réflexion !). Si cela peut aider quelqu'un à faire son choix plus vite que moi, ce serait génial !

Les vacances dans la maison de campagne

Nous avons passé une partie de nos vacances dans la maison de campagne... eh oui, comme des vieux beaufs.

Plus précisément, une semaine (sur trois) soit, donc, un tiers de nos vacances.

Finalement, c'est peut-être les plus belles vacances que j'ai passées !!!

La sensation d'être chez soi sans y être, le plaisir de pouvoir profiter des plaisirs alentours (marchés, monuments, loisirs) sur du moyen terme sont les raisons principales de ce plaisir.

Contrairement à la location ou au gite, la maison de campagne est le moyen idéal de profiter de ses vacances sans avoir le terrible spleen du départ (vous savez, ce petit pincement au coeur lorsqu'on quitte cette location qu'on a tellement aimée...).

Gagner de l'argent à la campagne ?

Eh oui, même dans la cambrousse, il faut de l'argent pour vivre !

Il y a moins d'occasions mais les besoins de base (déplacements, en particulier) sont plus coûteux.

Les sources de gains sont aussi moindres - en tous cas si on veut un bon salaire.

Que faire, alors ?

Bon, je n'ai pas d'idées, même si devenir chômeur professionnel me tente assez. La suite !

De la vie à la campagne

Le problème n'est pas tant que la campagne n'est pas très active, non. Ce qui se passe, c'est que les villages à la campagne (même ceux de taille respectables, style 5000 habitants) ne sont pas tous égaux devant les visiteurs.

Certains, avec un peu de cachet, historiques, attirent les visiteurs et provoquent ce je ne sais qui qui donne envie d'y passer un peu de temps et d'y faire ses achats.

D'autres, sans cachet, dédiés à l'automobile, aux commerces disparates, ont depuis longtemps vendu leur âme à Mr U, Leclerc, ou Interchampion. Il ne reste rien, même le café du village n'est qu'un épais brouillard (vivement la loi anti tabac !)

L'âme a disparu, le plaisir de vivre aussi. C'est aussi cela, la campagne.

Enfin dans les murs !

Voilà, nous avons pris possession de notre bien.

Oh, c'est tout petit : 85m2, plus quelques dépendances (à terminer... coût pris en compte dans les estimations)

Mais avec 3000 m2 de terrain (pour la piscine).

Ah oui, nous avons changé notre fusil d'épaule. Au lieu de la maison étriquée en banlieue, dont nous aurions profité entre 20 heures et 6 heures, et le week end, nous avons choisi l'option maison de campagne.

Voici nos calculs :

- temps de trajet actuel par jour, pour moi: 40 minutes (A/R, porte à porte, à pied !)
- temps de trajet actuel par jour, pour mon épouse: 30 minutes (A/R, porte à porte, en RER)

Soit, pour 5 jours, 350 minutes.

Temps pour aller à la maison de campagne, A/R : 3 heures, soit 180 minutes. chacun.

Temps de transport total par semaine : 710 minutes.

Avec l'option banlieue :

- temps de trajet actuel par jour, pour moi: 90 minutes (A/R, porte à porte, en bus/metro)
- temps de trajet actuel par jour, pour mon épouse: 60 minutes (A/R, porte à porte, en bus/metro)

Soit, pour 5 jours, 750 minutes.

Donc, globalement, nous passons le même temps dans les transports.

Prix d'achat:
- Valeur de notre bien actuel estimé: 600K€
- Valeur de la maison de campagne: 200K€ (incluant frais de notaire, travaux et... piscine + sauna !)
- Valeur d'une maison en banlieue: 900K€ (incluant frais de notaire, travaux mais pas de piscine...)

Frais supplémentaires banlieue:
- 2ème voiture, 5K€/an environ (amortissement, essence, assurance compris)

Globalement, avec l'option maison de campagne:

- Nous avons le bien que nous souhaitions (et même mieux !)
- Nous avons la sensation d'avoir fait un vrai investissement qui va prendre la valeur,
- Nous ne nous pourrissons pas la vie en trajets quotidiens...
- Nous faisons une économie de 150K€ sur 10 ans.

Estimation du temps utile passé chez nous (hors dodo !) : 32 heures par semaine dans la maison, et 30 heures dans notre appartement.
Dans le cas de la maison de banlieue, à cause des transports plus longs : 25 heures et 32 heures le week end.

En conclusion, la banlieue nous aurait aussi fait perdre presque 5 heures par semaine de vie commune.

Voici les raisons de notre choix. La prochaine fois, je vous montrerai les photos de la maison !