Construire une maison neuve pour louer (et aussi bénéficier d'avantages fiscaux !)

Voilà le projet en cours, bien avancé car j'ai vu des constructeurs...

Alors voilà mon Business Plan d'enfer !

Dépenses :

- Maison 85K€ pour 80 m2.
- Terrain 30K€ pour 1200 m2 frais compris.
- Assainissement individuel 5K€
- Raccordements 5K€
- Finitions (jardin et allée) 5K€

Soit un total de 130 K€

Ou, sur 20 ans, 872 € par mois.

Recettes :

Economie d'impots estimée à 2730€/an grâce aux avantages de la loi Robien.
Loyers = 650€/mois - 10% provisions pour risque

Bilan annuel neutre (à +/- 500€) sur les 9 premières années.
A l'issue des 9 premières années, le capital restant dû est de 80K€ et donc, en prenant en compte un hausse de 5% pour an du prix de l'immobilier la maison vaut 200K€ après 10 ans.

Le bénéfice avant impôts après 10 ans est de 120K€.

Pas mal non ?

Qu'en pensez-vous ?

Construire une maison neuve pour la revendre aussitot ?

La réflexion sur la possibilité de se lancer dans la construction amène aussitôt une autre opportunité : celle de construire pour louer et ou pour revendre.

Retour au départ...

- Une maison Mikit de 80m2 vaut environ 75K€, si j'en crois leur communication.
- Je rajoute 25K€ pour le terrain.
- Je ne compte pas la main d'œuvre car pour moi il s'agit plutôt d'un jeu. Evalué tout de même à 4 heures * 5 jours par semaine * 9 semaines (2 mois) + 9 week ends de 10 h par jour ce qui fait un total de... 360 heures ou 45 jours, soit environ 13500€ (à 350€ par jour)
- Je rajoute les raccordements, frais d'acte... 10K€.

Et j'arrive à un total de 110K€. Sur 10 ans à 5%, cela fait 1166€ par mois à sortir, ou 725€ sur 20 ans. Mais ça, à la limite, c'est accessoire.

Voilà le plan d'action :

- Construire la maison - coût 110K€ + temps passé.
- M'y domicilier pour 6 à 12 mois - Abonnements eau, électricité, etc. Bref, en faire ma résidence principale d'un point de vue fiscal. Coût (sur 20 ans) - 725€ + 300€ de charges par mois. Coût = 12300€.
- La revendre en réalisant une plus value d'au moins 50K€, soit 160K€.
- Ou la louer plus de 766€ par mois, ce qui, là aussi, doit être jouable.

Qu'en pensez-vous ?

Aujourd'hui je suis... franchisé Mikit !

Lorsqu'on touche le jackpot du licenciement économique (300000€ quand même), que faire ?

Une relation éloignée (je suis dans un secteur où il y a peu de licenciements économiques, donc c'est forcément une relation éloignée) a trouvé la solution : ouvrir une franchise Mikit. Vous savez, ces maisons où le fournisseur vous réalise le gros œuvre et ou vous finissez l'intérieur.

Car oui, un petit détail, les maisons Mikit sont des maisons en dur (et non pas préfabriquées) et sont à terminer par le futur propriétaire.

Mais revenons aux franchisés...

La baseline de Mikit, pour recruter ses franchisés, c'est :

CHANGER DE MÉTIER : « LA SOLUTION INTELLIGENTE »

Génial, non ?

Et puis la promesse :

Le revenu moyen annuel des franchisés (plus de deux bilans) est de plus de 100 000 € (et dans 28 % des cas, le revenu est supérieur à 150 000 €)

Donc, comme moi je suis du genre pinailleur, je vais faire un tour sur Société.com et je tape Mikit puis quelques départements...

Voici mes postulats : une maison coûte 150 000€ avec le terrain et tous les à côté, la marge bénéficiaire nette est de 5% (10% - la redevance de CA due au franchiseur). Mikit indique que le CA moyen des points de vente est de 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

Dans l'ouest Parisien, je trouve :

• MAISONS TRADITIONNELLES DE L'ORNE MTO RCS Argentan B 443 188 560
  Immatriculation 04-09-2002
  CA 2006 = 700000€
  Maisons/an = 5
  Résultat/an = 35K€
  

• GB HOME RCS Evreux B 429 515 927
  Immatriculation 16-02-2000
  CA 2006 = 1 310 000€
  Maisons = 9
  Résultat = 65K€
  Résultat net publié : 9% CA, cohérent avec mon estimation.
  

• HBEI
  RCS Le Mans B 393 554 076
  Immatriculation 18-01-1994
  Effectif De 5 à 10
  CA 2006 = 2 370 000€
  Maisons = 16
  Résultat = 118K€
  
  
• Entreprise ROBIN ALBERT (SARL) - 2 établisssements
  RCS Blois B 447 180 084
  Immatriculation Avant 1992
  Effectif De 25 à 30
  CA 2006 = 3 570 000€
  Maisons = 24
  Résultat = 179K€
  

• PITHIVIERS HABITAT
  RCS Orleans B 478 126 568
  Effectif 5
  Immatriculation 20-08-2004
  CA 2006 = 279 000€
  Maisons = 2
  Résultat = 14K€
  Ce franchisé est le seul à publier son effectif. La société semble encore fragile.
  
  

Je constate au passage que 2 sociétés sont en liquidation, mais ça aussi c'est le jeu de la franchise.

Bon, cela me titille toujours... Qu'annonce Mikit comme repères ?

• Apport personnel minimum : 110 K€
• Droit d'entrée : 20,5 K€, royalties : 4,5 % du CA TTC, avec un plancher de 2 300 € par mois.
• CA moyen des points de vente : 1,22 M€ TTC, sur la base de 20 constructions annuelles.

En d'autres terme si j'ouvre une franchise Mikit je vais devoir payer :

CA Royalties mensuelles
300K€ 2300€
600K€ 2300€
1M€ 3750€
2M€ 7500€

Mon apport personnel, ramené sur 10 ans, est valorisé à 916€ par mois.

Donc, pour avoir le droit de travailler pour Mikit, cela va me revenir à 3216€ par mois. Si cela représente 5% de mon CA, et que les autres 5% sont pour moi, cela revient à devoir générer un chiffre d'affaires de 64320€ par mois ou 771840€ par an, pour gagner 3216€ par mois.

771840€, cela fait, d'après Mikit, en faisant une règle de trois, très exactement 12,65 maisons, ou encore 1 maison par mois.

Pas évident, quand même.

Calculons...

Mettons qu'un prospect sur 10 signe. Il faut 3 rendez-vous par prospect, ce qui fait, pour signer 1 maison par mois, 30 rendez-vous de 2 heures chacun. 3 heures de travail par jour, en plus du temps passé à dénicher les terrains et à suivre les chantiers.

D'après l'étude que je viens de faire sur l'ouest parisien, il faut 6 voire 7 ans pour atteindre ce résultat... Un peu long tout de même. Je devrait demander à Mikit ce qu'ils en pensent.

Alors, comment faire pour gagner les 100000€ annuels annoncés par Mikit ?

100000€ annuel cela fait 8333€ mensuels ce qui induit un CA de 2M€. Même GB Home, à Evreux, après 6 ans d'activité, n'y arrive pas.

Allons faire un tour dans les forums...

Alors là, c'est la plus grande cacophonie. Les clients semblent soit très satisfaits, soit très insatisfaits. Normal, quoi.

Par contre, ce qui est clair aussi, c'est que Mikit réalise certes le gros œuvre mais a une conception assez spéciale des finitions... En gros, tout ce qui n'est pas brique, charpente et tuile est finition. Cela convient certes à certain type de personnes mais surement pas à tout le monde, et certaines personnes semblent ne pas bien comprendre le sent du mot kit ou, comme le dit bien Mikit, "prêt à finir".

Vais-je me lancer ? Je vais y réfléchir, mais après tout, pourquoi pas ? J'aimerais bien que Mikit analyse mon étude et me dise si quelque chose ne va pas...

Ouvrir un gîte : quelques chiffres édifiants

A force de triturer les chiffres dans tous les sens, force est de constater qu'ouvrir un gite est surtout un moyen d'investir de l'argent sans aucune garantie d'un quelconque retour sur investissement.

C'est ma conclusion.

Et aussi bizarre que cela puisse paraitre, c'est aussi ce que les études laissent transparaitre.

Prenons par exemple une région abreuvée de touristes, j'ai nommé les châteaux de la Loire.

Un gite se loue en moyenne 400€ par semaine. Une misère.

Avec un poucentage d'occupation de 50% (les études parlent de 45%...), le chiffre d'affaires généré est de 10400€ soit, en comptant 250€ de charges par mois, un revenu de 7400€ par an.

Soit 600€ par mois.

Ces 600€ devant servir à rembourser le montant des travaux destinés à la mise au norme des locaux, charge estimée à 50000€ - 1/3 pouvant être subventionné.

Je ne parle même pas de l'acquisition du gite, l'investissement devenant dans ce cas immédiatement négatif.

Il est donc très certainement largement profitable de louer ledit gite à l'année, ou, s'il s'agit d'un investissement, acquérir un logement à louer en ville.

Dégouté, suis-je. Moi qui espérait disposer de quelques revenus facilement...

Quand la maison de campagne se transforme en résidence principale...

Nous n'y sommes pas encore, mais les départs vers la ville le dimanche soir sont de plus en plus éprouvants. La boule au ventre...

Je rêve de vivre à la campagne !

Bien évidemment, il faudrait d'abord trouver une activité pour assurer le gagne sanglier, mais le besoin de plus d'espace est tellement fort que même cela semble atteignable !

Alors, que faire ? Gite ? Chambre d'hôtes ? Cela serait le pied !

Alors comme d'habitude j'ai attaqué le business plan "gite"...

Le gite serait loué par semaine à 600€
Le taux d'occupation serait de 50%
Le chiffre d'affaire généré de 15600€
Considérant des frais d'exploitation de 250€ par mois (travaux...), le revenu net annuel par gite est de 12600€.

Soit un investissement de 450000€, pour 3 gites à 150000€ chacun, le bénéfice net annuel généré serait de 37800€.

Pas mal, mais un peu juste quand même ! Je vais continuer de réfléchir...

Piscine coque, liner, béton, silico-marbreux... que choisir ?

Après une petite année passée à regarder et utiliser plein de piscines différentes (hôtels, amis, etc), voilà mon analyse :

- béton + carrelage bien mais joints pas toujours très propres et allure très "salle de bains". Donc non pour moi.

- silico-marbreux c'est le top du top et je trouve ce revêtement génial c'est le top du top à mon avis... y compris au niveau prix.

- toile (liner). Bof bof bof. Tendu, plissé. ce que je n'aime pas c'est quand les coins ne sont pas nets (style à moitié arrondi) idem pour l'accrochage en haut qui ne fait pas clean. Donc pas pour moi. Joints avec les escaliers par top, idem pour les plages immergées. Et question : si la plage ou l'escalier est en coque pourquoi pas toute la piscine en coque ?

- coque. la grande interrogation. J'aime le contact de la coque que je trouve sympa (pas trop rugueux pas trop lisse). Problème, dans mon quartier (dept eure et loire) les piscinistes ne se bousculent pas pour venir faire des devis. Donc compliqué. Prix en théorie très correct et taille OK pour moi (je me dirige vers la 8x4). De plus certains fabricants comme Mediester mettent des petits rebords sur certaines de leurs coques (Madras et Tobago) pour sécuriser le volet immergé ce que je trouve top. Bon, ils sont loin de chez moi... Evidemment, il faut la place pour faire rentre la coque et surtout le camion, mais, personnellement, j'ai acheté la maison en fonction de ce seul critère. Oui, on ne se refait pas !


Voici mon analyse (un an de réflexion !). Si cela peut aider quelqu'un à faire son choix plus vite que moi, ce serait génial !

Enfin dans les murs !

Voilà, nous avons pris possession de notre bien.

Oh, c'est tout petit : 85m2, plus quelques dépendances (à terminer... coût pris en compte dans les estimations)

Mais avec 3000 m2 de terrain (pour la piscine).

Ah oui, nous avons changé notre fusil d'épaule. Au lieu de la maison étriquée en banlieue, dont nous aurions profité entre 20 heures et 6 heures, et le week end, nous avons choisi l'option maison de campagne.

Voici nos calculs :

- temps de trajet actuel par jour, pour moi: 40 minutes (A/R, porte à porte, à pied !)
- temps de trajet actuel par jour, pour mon épouse: 30 minutes (A/R, porte à porte, en RER)

Soit, pour 5 jours, 350 minutes.

Temps pour aller à la maison de campagne, A/R : 3 heures, soit 180 minutes. chacun.

Temps de transport total par semaine : 710 minutes.

Avec l'option banlieue :

- temps de trajet actuel par jour, pour moi: 90 minutes (A/R, porte à porte, en bus/metro)
- temps de trajet actuel par jour, pour mon épouse: 60 minutes (A/R, porte à porte, en bus/metro)

Soit, pour 5 jours, 750 minutes.

Donc, globalement, nous passons le même temps dans les transports.

Prix d'achat:
- Valeur de notre bien actuel estimé: 600K€
- Valeur de la maison de campagne: 200K€ (incluant frais de notaire, travaux et... piscine + sauna !)
- Valeur d'une maison en banlieue: 900K€ (incluant frais de notaire, travaux mais pas de piscine...)

Frais supplémentaires banlieue:
- 2ème voiture, 5K€/an environ (amortissement, essence, assurance compris)

Globalement, avec l'option maison de campagne:

- Nous avons le bien que nous souhaitions (et même mieux !)
- Nous avons la sensation d'avoir fait un vrai investissement qui va prendre la valeur,
- Nous ne nous pourrissons pas la vie en trajets quotidiens...
- Nous faisons une économie de 150K€ sur 10 ans.

Estimation du temps utile passé chez nous (hors dodo !) : 32 heures par semaine dans la maison, et 30 heures dans notre appartement.
Dans le cas de la maison de banlieue, à cause des transports plus longs : 25 heures et 32 heures le week end.

En conclusion, la banlieue nous aurait aussi fait perdre presque 5 heures par semaine de vie commune.

Voici les raisons de notre choix. La prochaine fois, je vous montrerai les photos de la maison !

J'ai signé !

Bon, je sais, c'est fou, mais c'est comme ça : j'ai signé, et en plus sur un coup de tête (non, je n'ai pas pris un coup sur la tête!)

Je sais que cela semble impossible, est pourtant, cela s'est produit.

C'est incroyable comme après un tel événement on se sent face à un grand vide. Je l'ai fait, et maintenant il n'y a plus qu'à trouver l'argent !

Je ne m'en suis pas encore remis. Comme un blocage. Impossible d'en parler.

Big remise en question !

Bon, et finalement, la banlieue, est-ce si bien que cela ?

Bien sûr, avoir un peu plus d'espace ne serait pas un luxe : nous sommes réellement à l'étroit dans nos 84 m2 parisiens.

Mais cela vaut-il des efforts surhumains de transport et surtout l'acquisition d'une deuxième voiture ?

Bon, je m'explique : je suis un peu écolo sur les bords. Enfin bon, surtout quand ça m'arrange. Mais devoir effectuer tous mes déplacements en voiture me hérisse profondément, pour une simple raison : je n'aime pas être dépendant.

Pouvoir faire mes courses à pied, c'est mon petit luxe, et là les distances sont un peu... longues. Plus d'un kilomètre jusqu'à la supérette de base, cela fait un bout !

Vais-je perdre cela ? Non.

Bon, nous sommes presques convaincus : nous abandonnons.

Déjà ?

Bon, pour l'instant, oui.

L'enfer de la voie ferrée

Bon, je ne vais pas y aller par quatre chemins : je suis dégouté.

Je pensais avoir un budget conséquent : 800 000 €.

C'est de l'argent, c'est beaucoup d'agent, et je vais bosser au moins 20 ans pour le rembourser. Et malgré cela, je ne trouve que des maisons... hum... pourries ?

La première, un poème : une partie ancienne, une partie nouvelle. Dans la partie nouvelle, "esprit loft" il parait, j'ai découvert une nouveauté : la salle de bains au milieu du séjour. Sans porte. Mais avec le puits dedans. Il y a même une chasse d'eau avec le puits.

Je sais, la plupart de mes lecteurs va me croire fou, pourtant c'est bien la vérité. Ce doit être cela l'esprit loft ???

Et la partie ancienne, surper drôle : rez de chaussée à crever de rire, cloisons posées (bricolées ?) pas droites et trous dans les murs, et premier étage, le super top : 2 mètres de HSP (hauteur sous plafond).

Pour ceux qui n'auraient pas tout lu, je rappelle que nous parlons bien d'un budget de 800 000 €.

Le super ponpon, la voie ferrée en bout de terrain, et, bien sûr, un dégat des eaux dans la partie nouvelle.

Bref, maison B : vieille, et en mauvais état, et aussi la voie ferrée au bout du jardin...

Sèvres, j'abandonne, retour vers Clamart...

Mais l'hésitation guette : car la zone résidentielle de Clamart, enfin celle pas trop cher (sous les fameux 800000€ !) est éloignée de tout : plus d'un KM jusqu'aux commerces, plus d'un KM jusqu'à la gare de Clamart, bus aléatoire jusqu'au métro d'Issy les Moulineaux.

Avons-nous envie d'aller à Clamart ? That is the question, mais bon, quel choix avons nous ?

Suite au prochain numéro.

Mais suis-je bête, j'allais oublier la maison du particulier...

Les visites chez les particuliers sont souvent très amusantes : un peu comme dans la pub Orpi (ou Century 21 ?) où le vendeur montre le judas...

Donc nous sommes allé chez Monsieur le particulier. Maison ancienne, mais refaite à neuf, et vide. Evidemment, les mauvais esprits pensent immédiatement au marchand de biens. Mais pour une fois je ne crois pas, car les prestations étaient pas mal. Il y a de quoi : 840 000 € pour 100m2 avec 200m2 de terrain.

Tout devient de plus en plus petit. A côté de Sèvres, à Chaville.

Bref, tout neuf, et assez joli. Beau séjour, parquet neuf et plein de tâches style pièces de 2 euros (ce doit être un style, mais je n'ai pas l'esprit loft), 4 chambres dont une de 6 mètres carrés (ou était-ce la niche pour le chien ?), et belle terrasse au dessus du séjour (c'est en fait la partie neuve de la maison).

Deux chambres en haut, et une petite salle de bains. Ah, j'oubliais, une chambre en bas avec une douche italienne.

Pour ceux qui n'ont pas l'esprit loft, la douche italienne n'est pas une douche au milieu du séjour mais une douche sans douche, style de douche trouvée dans les gymnases, le sol avec un trou pour laisser écouler l'eau. Je ne savais pas que cela faisait tendance, ou peut être s'agit-il d'un retour en enfance ? Mystère.

Cuisine américaine, douche italienne, jardin anglais, maintenant on peut voyager directement en se levant, entre la douche et le petit déjeuner, Air France y en a plus besoin (reçoit-on des miles Flying Blue en allant sous la douche ?)

Bref, que des avantages, la maison. Oui, mais... j'ai un critère que j'avais oublié : je veux un sauna. Ah oui ! Souvenir délicieux de vacances en Finlande, le sauna est un élément essentiel de mon choix, tout simplement car en sortant du sauna on se sent réellement bien, surtout quand on plonge dans le lac juste après, mais là je m'égare, les lacs à Chaville restent très peu accessibles. Pour la pratique exacte du sauna, je vous recommande cet article.

Donc, on pouvait mettre un sauna à la cave, pas de problème, mais le hic ! absolu... la case donne directement sur la rue ! Pas d'accès à la maison. Pas top, en sortant du sauna. Quant à utiliser les 200m2 de terrain déjà à moitié occupés pour construire un sauna à l'extérieur, ce n'est même pas la peine d'y penser, le COS serait largement dépassé !

Petite question à 2 balles en passant : sachant que le seul espace qualifiable de réserve est la cave et que cet espace n'a pas accès au jardin, et que bien sûr on ne peut pas faire le tour de la maison, serais-je obligé de traverser mon salon avec la tondeuse à gazon pour tondre ma pelouse minuscule ?

Si un heureux propriétaire peut me fournir une réponse...

Un téléphérique à Issy les Moulineaux !

Quelle idée étrange ! C'est ce que je viens de trouver au hasard sur le web. L'idée est de relier la mairie (enfin bon, le terminus du métro) au fort d'Issy.

Au passage je découvre que le fort d'Issy va être reconverti en habitations - ce qui devrait faire baisser les prix du quartier, selon la loi de l'offre et de la demande.

Pas glop ! Par contre, l'idée du téléphérique me plait bien, je m'imagine déjà au ski toute l'année. 6 minutes pour descendre, cela serait super. Evidemment, il y a des opposants au projet, je suppose qu'il s'agit des personnes habitant sous le téléphérique, je ne peux évidemment pas leur en vouloir. Mais l'idée est à suivre...

A la recherche d'une maison : départ

Bonjour,

Nous sommes à la recherche d'une maison et nous habitons à Paris dans le 15ème arrondissement. Nous travaillons proche de notre domicile et donc nous ne souhaitons pas nous éloigner. Une destination évidente s'offre à nous : Issy-Les-Moulineaux, commune limitrophe de Paris 15.

Notre recherche va porter sur cette destination.